１．不動産購入時に支払う仲介手数料とは？
仲介手数料は不動産の売買を仲介する不動産業者へ支払う手数料です。仲介が必要なケースでかかる費用のため、仲介を受けない場合にはかかりません。どのような費用が含まれるかも含め、仲介手数料の基本的な知識を解説します。
仲介業者に支払う報酬
不動産業者に不動産の売買や賃貸などの仲介業務を依頼すると『仲介手数料』がかかります。依頼するのは売主のケースもあれば、買主のケースもあるでしょう。
どちらにせよ仲介手数料が発生するのは、契約が成立した時点です。そのため成功報酬として支払われる手数料といえます。
不動産の取引によって業者が得る仲介手数料については、宅地建物取引業法（宅建業法）に記載されています。業者は仲介を依頼されると媒介契約を結び、報酬を明記しなければいけません。
また宅建業者以外による仲介手数料の請求は違法です。
仲介手数料に含まれる費用
買主が支払う仲介手数料は、物件の『紹介』『案内』『調査』『引き渡しの段取り』などを代行してもらう費用です。引き渡しまでに発生するこれらの業務に関しては、追加料金なしで実施してもらえます。
一方、売主が支払う仲介手数料に含まれるのは、営業活動の『成功報酬』と各種手続きの『代行費用』です。売主と買主の契約条件の調整や、契約書作成なども仲介の一環といえます。
ポータルサイトへ掲載するための広告費も、仲介手数料に含まれる費用です。売主も通常の仲介を依頼するだけなら、仲介手数料以外の費用は発生しません。
例外は遠く離れた場所にある物件の調査を行うときです。この場合、業者は出張にかかった実費を請求できます。
仲介手数料が必要になるパターン
仲介手数料は必ず発生するわけではありません。不動産業者が仲介として売主と買主の間に入る場合にのみ発生します。例えば個人の売主から不動産を購入するときには、仲介手数料が不要です。
ただし個人間で不動産の売買を行うのは現実的ではありません。必要な手続きを全て自力で行うのは、手間と時間がかかり過ぎるからです。そのため不動産業者へ仲介手数料を支払い、必要な手続きを依頼します。
同じように不動産会社へ依頼し不動産を購入するときでも、売主が不動産業者であれば仲介手数料は不要です。
２．仲介手数料の相場
数百万円といった高額になるケースもある仲介手数料は、具体的にどのくらいの金額を請求されるのでしょうか？法律で定められている上限をチェックしましょう。仲介手数料の値引き交渉についても解説します。
手数料の上限は法律で決まっている
仲介手数料は宅建業法で上限額が定められています。それ以上の報酬を受け取るのは、法律で禁じられています。設定できるのは、下記に当てはめて求めた金額以下の報酬です。
- 売買価格（税抜）200万円以下：5％
- 売買価格（税抜）200万円超～400万円以下：4％＋2万円
- 売買価格（税抜）400万円超：3％＋6万円
※ただし、2024年7月より800万円以下の物件については、特例として最大33万円（税込）まで受領可能となりました。
算出された金額に消費税をかければ、実際に支払う仲介手数料の金額が分かります。例えば売買価格5,000万円のマンションの仲介手数料は『（5,000万円×3％+ 6万円）＋消費税＝171.6万円』です。
値引き交渉は可能？
宅建業法で定められているのは仲介手数料の『上限』です。そのため交渉がうまくいけば値引きしてもらえる可能性があります。ただし必ず値引きされるわけではありません。
仮に値引きされたとしても、無理な交渉はやめましょう。不動産業者のモチベーションに関わる事態です。無理に値引きを要求した結果、物件の安全性や管理状態のチェックが思うように実施されないケースもあります。
条件に合う物件が出たときに、値引き交渉をしないほかの顧客に紹介されてしまうかもしれません。
３．仲介手数料の支払いタイミング
成功報酬の側面を持つ仲介手数料は、売買契約が成立したときに支払います。また物件価格は住宅ローンを利用できますが、仲介手数料は現金で支払うのが原則です。必要なときに十分な資金を用意できるよう、支払いのタイミングを見ていきましょう。
売買契約時と引き渡し時の2分割が一般的
仲介手数料の支払いは、法的には売買契約時に全額請求することも可能ですが、実務上は「契約時に50％、引き渡し（決済）時に50％」の2分割で支払う方法が最も一般的です。
一括払いのケースもありますが、万が一契約が途中で白紙になった際のリスクを考慮し、多くの業者がこの分割方式を採用しています。具体的な支払いパターンは不動産業者ごとに異なるため、事前に確認しておきましょう。
現金支払いが原則
ローンを利用できないケースもある仲介手数料は、原則として『現金』で払います。契約時一括払いであれば、仲介手数料の全額と手付金を持参しなければいけません。
多額の現金を持ち歩くのを不安に感じるなら、振込で支払えないか不動産業者に確認しましょう。振込手数料として数百円負担しなければいけませんが、持ち運ぶリスクを軽減できます。
決済時に仲介手数料を支払うなら、金融機関のキャッシュカードや通帳を持参すればOKです。決済はローンを契約する金融機関で実施するため、ATMや窓口で契約に必要な資金を用意できます。
４．仲介手数料無料や半額の業者はお得？
収益を仲介手数料で得ている不動産業者は、手数料無料や半額にすると利益がなくなってしまいます。それでも実施するのは、何かしらの理由があるからです。仲介手数料を無料や半額にしている業者には、どのような目的があるのでしょうか？
業者が手数料の値引きを行う理由
仲介手数料を自ら値引きし安い価格に設定している業者もいます。仲介手数料を安く設定できる背景には、不動産業者側の戦略的な理由があります。
・集客のきっかけ作り：仲介手数料の安さを「最大の強み」として打ち出し、成約件数を増やすことで薄利多売のビジネスモデルを成立させています。
・「両手仲介」による収益確保： 売主と買主の両方を一社で担当する場合、売主側から手数料を受け取れるため、買主側の手数料を値引きしても利益を確保できるケースがあります。
特に複数の業者が同じ物件を掲載している場合は価格競争が起きやすく、値引きが行われやすい傾向にあります。
デメリットや注意点は？
高額の仲介手数料を値引きしてもらえれば、不動産購入にかかる費用を節約できます。ただし考慮すべきリスクも潜んでいます。トータルの支払額やサービスの質を冷静に見極めましょう。
・物件価格に上乗せされていないか：手数料が無料でも、その分が物件価格に上乗せされており、実質的な負担が変わっていないケースがあります。
・交渉力の低下：手数料を値引く代わりに、物件本体の価格交渉（値引き依頼）を積極的に行ってくれない、あるいは交渉自体を断られる場合があります。
・サービスの範囲：本来受けられるはずの調査や、アフターサポートが簡略化されていないか確認が必要です。
「手数料の安さ」と「交渉による物件価格の下げ幅」のどちらが自分にとって得かを比較することが重要です。
資金が不安な場合は諸経費ローンを検討
仲介手数料だけで100万円を超えることもあるため、仲介手数料を考慮していなかった場合、資金が足りないかもしれません。そのようなときには『諸経費ローン』を検討しましょう。
金融機関によっては、不動産の購入にかかる費用をローンでまかなえるかもしれません。住宅ローンに仲介手数料分も含めるオーバーローンのほか、別枠で融資を受ける方法もあります。
諸経費ローンを利用できるかどうかは、金融機関ごとに異なります。中には諸経費ローンそのものを扱っていない金融機関もあるため要注意です。ネット銀行は、比較的諸経費ローンを借りやすいでしょう。
５．仲介手数料も予算に加えて考えよう
不動産の購入時に不動産業者が仲介業務を行う場合、仲介手数料を支払わなければいけません。仲介手数料は宅建業法で上限が定められており、物件価格によっては100万円を超えます。
加えて現金で支払うのが原則です。そのため購入資金を用意するときには、仲介手数料も考慮しましょう。物件や業者によっては、仲介手数料を無料にしたり値引きしたりしているケースもあります。
一見お得ですが、実質的な価格は割引されていない可能性もあるため注意しましょう。よく確認した上で購入を決めます。
仲介手数料も考慮した上で、申し込む物件が決まったらモゲチェックの『借り入れランキング』から金融機関を選びましょう。仲介手数料を諸経費ローンとして借りられる金融機関だと、資金に不安があっても安心です。
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