日銀追加利上げで住宅ローンはいつ上がる？2026年の変動金利予想を解説（2026.4.28アップデート）

1.日銀金融政策の経緯と現状

 反対3票が示す6月利上げのシグナル

今回の会合の最大のポイントは、据え置き決定に対し3名の政策委員が反対したという点です。3月会合では高田委員1名のみが反対していたところから、反対票が一気に3票に増えたのは、政策ボード内のコンセンサスが「次は利上げ」へ大きく傾いたことを示しています。市場・エコノミストの大半は6月会合での0.25%利上げ（0.75%→1.00%）をメインシナリオに据え始めています。

利上げを後押しするデータと環境

• 物価と賃金

日本では「物価と賃金がお互いに影響を与えながら上昇する循環」が継続しています。消費者物価指数（CPI）は2%前後で推移しており、円安による輸入コストアップ、原油価格上昇などが押し上げ要因です。
賃金面でも、2026年春闘の集計では大企業・中堅・中小いずれの層でも前年に並ぶ高い賃上げ率が確認されました。日銀の支店長会議報告でも、全国的に「前年度と同程度の賃上げを継続する」という企業の声が大勢を占めています。賃金と物価の好循環という、日銀が利上げ判断の柱に据える条件はすでに整いつつあると言えます。

日本でもさまざまな物価が上がったことは身に染みて感じている人が多いと思いますが、2023年ごろまでに起きていたのは日銀が「良いインフレ」と判断する「需要牽引型インフレ」ではなく、生産・流通コストの高騰による「コストプッシュ型インフレ」が中心でした（下図）。

日銀が重視する「賃金と物価の好循環（賃金・物価ともに緩やかに上昇）」が実現されてきていることから、景気を下支えするための大規模な金融緩和が必要な状況を脱してきている、という判断が日銀内にあるものと考えられます。

 

• 為替と国際金融環境

ドル円は引き続き150円台後半〜160円台前半のレンジで推移しており、円安に伴うインフレ圧力の国内波及リスクを日銀は警戒しています。植田総裁の会見でも、為替と物価への影響に関する言及があり、為替動向を意識した金融政策運営であることが改めて確認されました。

• 中東情勢と原油価格—今回の据え置き要因

一方で、今回の据え置きの背景には中東情勢の緊張と原油価格の上振れがあります。原油およびナフサの供給減が国内経済にダメージを与えるシナリオを排除できない以上、利上げはまだ様子見する、という判断と考えられます。逆に言えば、この外部要因に明確な改善サインが出れば、6月会合で利上げに踏み切る土台はすでに整っているということになります。

実質金利は依然として大幅マイナス

日銀は引き続き、政策金利から物価上昇率を差し引いた実質金利が大幅マイナスであることを根拠に、緩和的な金融環境が続いていると説明しています。これは「追加利上げの余地がなお残っている」というメッセージでもあり、6月以降も段階的な利上げを否定しないスタンスをにじませています。

2.【2026年以降】変動金利はいつ・どれくらい上がる？

6月会合での利上げ（0.75%→1.00%）を前提に置くと、住宅ローン金利への影響は2026年10月に最も顕著に現れる見通しです。具体的には、多くの銀行が変動金利の基準金利を年0.25%程度引き上げる可能性が高いでしょう。

なお、今後住宅ローン金利に現れる変化は大きく4つに分類できます。
・変動金利の既存ユーザー
・変動金利の新規ユーザー（これから住宅ローンを借りる人・借り換える人）
・固定金利の既存ユーザー
・固定金利の新規ユーザー（これから住宅ローンを借りる人・借り換える人）

具体的にどうなるのか、それぞれ順番に見てみましょう。 

変動金利の既存ユーザー

すでに変動金利で借りている方は、2025年12月の利上げを受けて、2026年4月（一部銀行は5月）から借入先銀行の基準金利が年0.25〜0.35%上がり、2026年7月以降の返済に反映される見通しです。さらに6月の追加利上げが実施された場合、2026年10月の基準金利改定で再び0.25%上昇し、2027年1月以降の返済に反映されるのが一般的な流れです。
みなさんが実際に支払う適用金利は、契約時に確定している引き下げ幅（割引とお考え下さい）を基準金利（定価のようなもの）から差し引いて算出されます。引き下げ幅は完済まで変わらないため、利上げの影響は基準金利の改定タイミング（年2回：4月・10月）であらわれます。
 

 

なお、「5年ルール」適用の場合は適用金利が上がっても5年間は毎月の返済額自体が変わらず、返済額に占める利息と元本の内訳が変化します。月々の負担感はすぐには増えませんが、金利負担が増えて元本返済が減るため、完済までに金利総額が増えるリスクは認識しておく必要があります。

 

変動金利の新規ユーザー

これから住宅ローンを組んだり借り換えたりする方が変動金利を選ぶ場合、2026年10月以降の新規貸出金利が年0.25%程度引き上げられる可能性が高いと見ておくべきです。ただし、2026年4月のように年0.25％を超える金利引き上げを実施する銀行が出る可能性もあります。
なお、借り入れた銀行が日銀の利上げ幅以上に大幅な金利引き上げを続けるようでしたら、他行に借り換えるのがよいでしょう。

固定金利の既存ユーザー

いま固定金利で住宅ローンを借りている場合、特に適用金利の変化は起こりませんので、今まで通りの返済が続きます。

注意点としては、「当初◯年固定」などの固定特約型を使っている人は将来的に金利が上がる可能性が高いことが挙げられます。固定特約型ではその固定期間が終了した後に再度固定金利を使うか変動金利に切り替えるかを選択することになりますが、どちらを選ぶ場合でも当初よりも高い金利が設定されるケースが大多数です。もし近いうちに固定特約金利が終了する方は、借り換えを検討してみることをおすすめします。

 

固定金利の新規ユーザー

これから固定金利で借りる方には、長期金利の動向が直接効いてきます。長期金利は今回の据え置きはほぼ織り込み済みでしたが、6月の利上げ織り込みが進めば、それに先行して長期金利がさらに上昇し、固定金利は上振れるでしょう。
実際、足元の住宅ローンの固定金利（フラット35）はすでに上昇基調にあります。「固定金利を借りるなら、利上げ織り込みが進む前にお早めに」というのが、現時点での妥当な判断と言えます。

 

 

3.10年後・20年後の住宅ローン金利は？変動金利や金利環境中長期見通し

 

それでは、10年先・20年先を見据えたときに日本の金利環境、ひいては住宅ローン変動金利はどうなるのでしょうか。モゲチェックとしては日本が米国のように高金利環境になるとは考えておらず、緩やかな金利上昇が予想されるものの政策金利は2%前後を上限に、その範囲内で上下するサイクルに落ち着くものと考えています。 

現在の日本は少子高齢化の中にあり、今後労働人口はどんどん減少していきます。人手不足に陥らないよう賃金を上げて労働力を確保しようとする動きがインフレ圧力となる一方で、人口減少によってあらゆるモノ・サービスへの需要が減少するというデフレ圧力もあり、その綱引きが日本の慢性的な悩みとなり続けるでしょう。

なお、人手不足はAIやロボットによって解消される可能性もあります。また、日本は労働者の解雇要件が他国と比べて厳しく、いくら労働力確保のためとは言え、賃金上昇が青天井に上がっていくとは考えづらく、他国と比べて上昇カーブが緩やかになる可能性があります。

金融引き締め=政策金利の引き上げは過度なインフレを抑制するために行われるものなので、現在の物価上昇率が2%を超えて大幅に高くならない限り、日銀が金融引き締めに政策転換する可能性は高いとは言えないでしょう。一方で、日本では毎年約0.7%の人口減となっており、少子高齢化に歯止めがかかっていません。人口動態に起因するデフレ圧力懸念は小さくないと考えられ、日銀は今後もデフレ阻止のための緩和的な金融政策を取らざるを得ないでしょう。デフレが進むとモノ・サービスの値段は下がり、企業は儲からないので賃金を抑制し消費が停滞、そしてさらにモノ・サービスの値段が下がるという風に、どんどん経済が縮小してしまいます。日本が人口減少という本質的な問題を解決できない以上、日銀は金利を高く据え置くような政策は取りづらいと考えています。

忘れてはならないのは金利が上がること自体がリスクなのではなく、「賃金が上がらないのに金利が上がることがリスク」という点です。金利は経済の体温計と呼ばれ、好景気になって賃金が上がる局面で金利も上がることは、ごく自然なことです。住宅ローンの返済が増えても賃金が同様に上がっているのであれば、金利コストを支払う原資はあるため、金利上昇への備えは必要なものの、そのリスクを過度に恐れることはないと考えられます。

また、金利上昇の原因となっているインフレを家計の味方につけるのも得策です。具体的には資産運用（株式投資）が挙げられます。デフレ時代と違って、物価が上がりやすい今は企業業績も伸びやすく株価も上がりやすいと言えます。長期分散積立投資を行うことで、インフレを家計収入に取り込むことができるため、こういった点にも意識することが大切です。

 

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4.変動金利と固定金利、結局どっちがお得？モゲチェックのオススメは…

 

これから変動金利が上がる可能性があるとしたときに、「変動金利と固定金利どっちを選べばいいの？」と疑問を持つ方もいるかもしれません。モゲチェックとしては、それでもやはり変動金利が優位だと考えています。

理由は、

①住宅ローンは最初の10年をより低金利で通過することが大事であること

②固定の方が有利になるためには、5回以上の利上げが必要になるため現実的ではないこと

の2点です。それぞれ解説していきます。

 

①住宅ローンは最初の10年をなるべく低金利で通過すべき

住宅ローン利用者の多くは月々の返済額が一定になる「元利均等返済」を利用しますが、この性質上、35年の住宅ローンを組む場合は最初の10年で利息総額の半分を支払うことになります。

 

例えば元本が3,500万円、35年払い、金利が1.0％（元利均等返済）の場合、毎月の返済額は98,799円です。そのうち、初回の返済では金利が29,167円ですが、ちょうど10年後にあたる120回目では21,684円、最終回では82円にまで減ります。そして、35年間で支払う金利総額が649.5万円であるのに対し、最初の10年間で支払う金利はほぼ半分（47％）の306万円です。

住宅ローンは文字通りローンなので利息をつけて返済することになりますが、利用者からすれば支払う利息は少ない方が良いでしょう。となると、より金利総額を抑えるためには最初10年に少しでも低金利のローンを使うことが肝心であり、低金利が提供されている変動金利が理にかなっていると言えます。
 

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②固定が有利になるには5回以上の追加利上げが必要

2026年4月時点の金利相場は、変動金利が約1.0%前後、固定金利（フラット35）が約2.5%と、その差は約1.5%です。この金利差を埋めるには、ここからさらに6回程度の追加利上げが行われる必要があります。つまり、政策金利が2.25%を超える水準が長期間持続して初めて、固定金利が有利と言えます。

 

6月利上げで政策金利が1.0%になったとしても、固定が逆転優位になる水準まではまだ距離があります。日銀が景気を冷やすほど急速に利上げを重ねるシナリオは、現時点では蓋然性が低いと見ています。

ただし、「金利上昇そのものが心配でならない」という方にとっては、固定金利を選んで安心を買うことも合理的な選択です。判断軸は「お得さ」だけでなく「安心して完済できるか」も含めて検討してください。

 

 

5.金利上昇への備え！

ここまで利上げによる住宅ローン金利への影響について解説してきました。いかがだったでしょうか。

注意すべきことは、将来のことを正確に言い当てるのは不可能であり、日本経済に急速な変化が起こる可能性もゼロではありません。よって、万が一の金利上昇局面にも備えておくことも大切です。

 

金利上昇対策3選

• 固定と変動の金利差分を資産運用（株式投資）する

元本3,500万円・35年払い・元利均等返済の住宅ローンを変動金利年1.0%と固定金利2.5%で返済額を比較すると、返済額は変動金利なら98,804円、固定金利なら124,539円です。
固定金利を使っていたら月々の返済で消えていた差額の約20,000円を積立投資などで資産運用しておけば、将来的に変動金利が上昇した際に取り崩したり繰り上げ返済の原資に活用したりと、家計の助けになるでしょう。2024年から大幅拡充された新NISAやiDeCoといった税制優遇も活用することもオススメです。

 

• 借り換える

 住宅ローンは、より低い金利を提供している金融機関に借り換えることが可能です。日銀が政策金利を上昇してもすべての金融機関が同じように金利を引き上げるわけではなく、戦略的に低い金利を提供する金融機関も出てきます。金利引き下げキャンペーンを実施する金融機関もあるため定期的に情報を取得するようにしましょう。

 

• 家計節約する（金利上昇時のキャッシュフローを計算しておく）

金利が年0.5％上がったとき、年1.0％上がったときなどを想定して、住宅ローンの毎月返済額を予め計算しておきましょう。具体的な数字を把握しておくことでどの程度の金利上昇まで許容できるか確認できるでしょう。
金利上昇へ備えておくことで万が一の際も焦ることがなくなります。安易に繰上返済して手元キャッシュを減らすのではなく、住宅ローン減税・団信・期限の利益（長期間の返済を猶予してもらえるメリット）という3つのメリットのある住宅ローンをうまく活用することをオススメします。

6.まとめ

4/28会合は据え置き。ただし反対3票は、6月利上げの強いシグナル。
• 6月利上げ実施なら、住宅ローン変動金利は2026年10月に各行0.25%程度引き上げの見込み。
• 既存ユーザーは返済額への反映は2027年1月以降が一般的（5年ルール適用者は当面据え置き、内訳が変化）。
• 金利総額の観点で変動金利の優位性は維持される見通し。固定金利を借りるなら、長期金利の織り込みが進む前に。

金利環境は今、「金利のある世界」への移行期にあります。借り入れ・借り換えを検討中の方は、ぜひ複数行の条件を比較し、ご自身に最も有利な住宅ローンを選んでください。

 

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